¿Cuántos de los colombianos viven en arrendamiento? ¿Para cuántos tener en arriendo un inmueble implica recibir una renta mensual? ¿Quién no ha escuchado de los importantes Contratos de Arrendamiento que se celebran en los centros comerciales?, no hay que irse muy lejos para encontrar la importancia de este contrato y solo es necesario remitirse a la situación generada por el COVID-19, que para la mayoría de arrendadores y arrendatarios, implicó un reajuste en los cánones de arrendamiento con la finalidad de mitigar los efectos económicos ocasionados por este virus, obligando al Gobierno nacional a intervenir y a regular este asunto.
Al momento de celebrar un Contrato de Arrendamiento, es fundamental pactar condiciones claras y seguras que permitan que el uso de este contrato genere una buena relación contractual entre el arrendador y el arrendatario. Por lo anterior, en este blog explicaremos 4 aspectos que deben conocerse sobre el Contrato de Arrendamiento; desde sus características más comunes a elementos que pueden llegar a ser de gran utilidad para un futuro uso de este tipo de contrato.
1. ¿Tiene algún requisito formal?: En términos legales se entiende que el Contrato de Arrendamiento es consensual, lo que quiere decir que para producir los efectos que tanto el Arrendador como el Arrendatario quieren, no debe estar por escrito ni tener alguna formalidad especial. Por lo anterior, en términos generales, podría pactarse un Contrato de Arrendamiento de forma verbal y tanto el Arrendador como el Arrendatario quedarían obligados a cumplirlo.
Sin embargo, recomendamos que el contrato se encuentre por escrito ya que para posibles problemas que puedan presentarse durante el desarrollo de este, un documento escrito servirá como prueba de distintos elementos propios del contrato como el precio del canon, duración del contrato, obligaciones de las partes, entre otros. Es importante que un Contrato de Arrendamiento tenga cláusulas como:
OBJETO: En virtud del presente Contrato, el Arrendador concede al Arrendatario el uso y goce, a título de arrendamiento, del Bien.
PLAZO: El Contrato estará vigente desde su suscripción. El término de duración del presente Contrato será de [●] años contados a partir de la fecha de entrega efectiva del Bien.
PRECIO Y REAJUSTE DEL CONTRATO: El Canon de arrendamiento del presente Contrato es el valor de [●] mensual más IVA, el cual deberá ser pagado por el Arrendatario durante los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes.
2. Contrato de Arrendamiento Comercial: Cuando el Contrato de Arrendamiento se celebra sobre un establecimiento de comercio (el conjunto de bienes organizados para realizar los fines de una empresa, por ejemplo: un supermercado), en términos generales, tiene las mismas características arriba enunciadas. Sin embargo, a este tipo de Contrato de Arrendamiento se le otorga una protección especial, que le permite a los emprendedores y empresarios desarrollar sus actividades con las suficientes garantías para el posicionamiento de sus negocios.
Una evidencia de esta protección especial es el derecho a la renovación del contrato. Lo anterior se presenta, cuando un comerciante (si deseas conocer más sobre esta calidad, puedes remitirte a nuestro blog sobre el Contrato de Prestación de Servicios: 5 tips para no olvidar en el Impuesto sobre la Renta 2020), durante un plazo no menor a dos años consecutivos, ha ocupado el inmueble. Este derecho implica que el Arrendatario tiene preferencia para celebrar un nuevo Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble, y puede conservar elementos típicos de su funcionamiento como su clientela y la organización de su establecimiento.
Frente a esto, es importante señalar que a diferencia de los Contratos de Arrendamiento comercial, los Contratos de Arrendamiento de vivienda urbana pueden ser terminados unilateralmente tanto por el Arrendador como por el Arrendatario, siempre y cuando, exista un preaviso no menor a tres meses.
Sobre este tema, la regulación comercial determina que cuando el Arrendador necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa distinta a la del Arrendatario y cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva, el Arrendador podrá solicitar la terminación del Contrato de Arrendamiento siempre y cuando, exista un preaviso no menor a seis meses.
3. Relación entre el Consumidor y el Contrato de Arrendamiento: Sobre este punto, cabe resaltar que a los Contratos de Arrendamiento que sean celebrados por consumidores y productores/proveedores es posible aplicar el Estatuto del Consumidor y la protección especial que dicha norma conlleva. Es decir, en este tipo de relación serán garantizadas por el Arrendador el funcionamiento del producto (cosa arrendada), respondiendo por su calidad, idoneidad y seguridad y el consumidor podrá exigirles de manera directa el cumplimiento de la garantía de calidad.
Para tener claridad sobre este punto, es necesario tener presente que la calidad de consumidor la tiene toda persona que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cuando dicha actividad no esté ligada a su actividad económica. Por otro lado, la calidad de proveedor/productor la ostentan aquellas personas que de manera habitual diseñan, importan, fabriquen, ofrezcan, suministren productos.
4. Mejoras en el Contrato de Arrendamiento: El Arrendador debe mantener el inmueble en un estado que le permita servir para la finalidad que fue arrendado, por lo anterior, es este quien debe realizar las reparaciones necesarias. Estas últimas se consideran como aquellas mejoras que son indispensables para mantener el buen estado del bien (por ejemplo: goteras o grietas dentro de un inmueble). Sobre este punto, es indispensable recordar que el Arrendador está obligado a reparar y no a reconstruir.
Por su lado, el Arrendatario es quien debe responder por las reparaciones locativas. Estas reparaciones consisten en los deterioros ordinarios que se producen por el uso del bien (por ejemplo: puertas descolgadas, cerraduras dañadas). En el evento de que el Arrendador no repare lo que le corresponde, el Arrendatario podrá hacerlo cuando lo considere necesario, avisando al Arrendador para que se le reembolse el costo razonable.
En GHER Empresas contamos con el conocimiento y experiencia para asesorarlos sobre los aspectos legales que deben ser incluidos en los Contratos de Arrendamiento ya sean comerciales o no, proporcionando documentos de excelente calidad que lo protegerán de posibles inconvenientes por la ejecución de este.
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